Аренда бизнес-помещения: как согласовать условия договора?

Статья написана Павлом Чайкой, главным редактором журнала «Познавайка». С 2013 года, с момента основания журнала Павел Чайка посвятил себя популяризации науки в Украине и мире. Основная цель, как журнала, так и этой статьи – объяснить сложные научные темы простым и доступным языком

Данная статья опубликована на правах рекламы.

Предприниматель, вынужденный арендовать помещение для осуществления своей деятельности, сталкивается с реальным вызовом, связанным с определением условий аренды. Обычно именно арендодатель предлагает содержание договора, но арендатор не обязан (и даже не должен) подписывать его без раздумий. На что нужно обратить внимание?

Вы создали компанию? У вас уже есть бизнес, и вы ищете лучшее место? Вам нужна аренда жилых помещений? Известно – самое важное: удачное расположение, соответствующий размер и планирование, приемлемая цена. Вы хотите завершить формальности и начать свой бизнес как можно скорее. К сожалению, спешка может быть плохим советчиком. Установление выгодных условий аренды является не менее важным для успеха бизнеса, чем правильное помещение и месторасположение. А в условия эти входят и такие важные вещи, как например стоимость газа для предприятий, об этом детальнее можно узнать перейдя по ссылке.

Расходы

Одним из важнейших соображений являются, конечно, регулярные расходы, которые вы несете ежемесячно. Арендная плата, кроме заработной платы для работников, обычно является наибольшим фиксированным расходом, который оказывает очень значительное влияние на прибыльность предприятия. Поэтому однозначно следует все сосчитать несколько раз. Если сомневаетесь, ищите место подешевле или договоритесь о цене. И помимо стоимости самой аренды необходимо учесть и то какие будут потенциальные платежи за коммунальные услуги, за то же электричество. К слову поставщик электроэнергии Киев порой может иметь гибкие условия для предприятий, особенно учитывая наше военное положение и риски возможных блекаутов.

Арендодатель должен быть готов пойти на уступки, особенно если недвижимость была пуста в течение нескольких месяцев, а арендная плата высока – потерянные выгоды от содержания свободного помещения в течение следующих месяцев могут быть выше, чем те, что связанные с незначительным снижением арендной платы.

Узнайте, какой может быть дополнительная комиссия. Вы можете попросить арендодателя показать счета за предыдущие месяцы (конечно, ваше потребление может отличаться от потребления предыдущего арендатора, но по крайней мере, узнаете тарифы).

Кто платит за ремонт арендованного помещения?

Рассчитывая расходы, не забывайте о возникших в начале одноразовых расходах, к которым, прежде всего, относятся затраты на ремонт и приспособление помещений для нужд бизнеса. Конечно, лучше найти место, которое требует не генерального ремонта, а лишь незначительных переработок и освежения.

Однако если вы можете выделить на эту цель больше средств, а выбранное помещение, хоть и требует ремонта, кажется идеальным, тогда, конечно, следует принять решение о его аренде. Однако помните, что вы инвестируете в чужую собственность.

Разумное решение – убедить владельца помещения принять участие в расходах по ремонту. Однако проверьте, нет ли в договоре положения о том, что все расходы по адаптации покрывает арендатор. Если владелец помещения не хочет платить за ремонт, можно записаться к нему на т.н. арендные каникулы на время ремонта.

Однако, если имущество находится в плохом состоянии и имеет недостатки, которые владельцу придется устранить независимо от того, какой вид деятельности он осуществляет (например, разбитые стекла, сломанные двери или текучий кран), настаивайте на том, чтобы владелец финансировал работу. Также в случае с помещением в состоянии застройки, где необходимо произвести все электричество, сантехнику, пол, межкомнатные двери и т.п., следует рассчитывать на финансовую заангажированность собственника.

Аренда – на определенный или неопределенный срок?

Очень важным вопросом является продолжительность договора и сроки предупреждения. Договор может быть заключен как на определенный срок, например 5 лет, так и на неопределенный срок – тогда указывается срок предупреждения.

Арендодатель обычно стремится подписать долгосрочный договор, поскольку хочет иметь долгосрочного арендатора. Более длительный срок действия договора обычно является аргументом, благодаря которому арендатор может получить уступки от арендодателя в других сферах, например, арендной платы. Однако такой договор не может быть расторгнут ранее указанной в нем даты.

С одной стороны, это дает определенную предсказуемость и стабильность – известно, что, например, вы не потеряете средства, потраченные на адаптацию помещения, если владелец через несколько месяцев решит расторгнуть договор.

С другой стороны, это создает риск того, что если по каким-либо служебным или личным причинам арендатор захочет закрыть бизнес, он не сможет расторгнуть договор аренды раньше.

Договор на неопределенный срок может быть расторгнут в любое время (конечно с соблюдением срока предупреждения) – такое право имеет как арендатор, так и арендодатель. Такое решение предполагает риск того, что арендатор будет лишен права на помещение, несмотря на то, что он хотел бы там продолжать работать.

Было бы хорошей идеей установить достаточно длительный период предупреждения (например, шесть месяцев). Это должно быть приемлемым для обеих сторон. Это даст арендодателю достаточно времени, чтобы найти нового арендатора, если уведомление будет подано арендатором. В свою очередь арендаторы предоставят возможность найти и подготовить новое помещение.

Стоит ли страховать съемное помещение?

Напоследок еще один дельный совет – независимо от того, требует этого арендодатель или нет, стоит заключить страхование ответственности арендатора. Использование помещения всегда связано с определенным риском причинения вреда.

Если бы помещение было значительно повреждено по вине арендатора, например в результате затопления или пожара, расходы были бы огромными.